יוקר המחייה וחוסר היציבות בשוק הפיננסי מהווים בעת האחרונה קטליזטורים מושלמים להתעניינות הגוברת בהשקעות נדל"ן, אולם קניית דירה להשקעה לא מתמקדת רק "בתהליך היבש" של מציאת דירה-מו"מ-חתימה על הסכם מכר והיא מקפלת בתוכה עוד עשרות מרכיבים ואותיות קטנות שחשוב לבחון מקרוב כדי לוודא שההשקעה שלכם מיטבית.

אז כיצד רוכשים דירה להשקעה בשנת 2024 רוויית השינויים וחוסר הוודאות? ממה כדאי להיזהר ומה בודקים לפני שמתקדמים? לפניכם המדריך המלא והמקיף ביותר שמספק תשובות לכל אלה:

 

הקדמה או: האם כדאי לקנות דירה להשקעה בכלל?

השקעה בנדל"ן מהווה אפיק יציב ובטוח, על כל המשתמע מכך, כפי שמיד תבינו. השקעה זו מגלמת בתוכה קנייה של נכס למגורים או לצרכים מסחריים (כמו משרד, חנות וכו'), אותו משכירים לגורם שלישי ומרוויחים תשואה מדמי השכירות.

התשואה מחושבת בהתאם לרווח השנתי שלכם ובניכוי כל ההוצאות השנתיות של הנכס. אם תרצו, על פי הנוסחה הגולמית הבאה: (הכנסות – הוצאות) 100 X : עלות הדירה.

כדי להמחיש טוב יותר את התשואה מהשקעות הנדל"ן, ניקח לדוגמה דירה באשדוד שנקנתה במיליון שקלים והושכרה לאחר מכן ב-4,000 ₪ לחודש. כל עוד לא היו עליה השנה כל הוצאות, הרווח שהתקבל ממנה הוא 48,000 ₪, דהיינו תשואה של 4.8% בשנה.

כמובן שזהו חישוב גולמי ולא מייצג, שהרי קיימים עוד עשרות פרמטרים שנכנסים להערכת האמת ו"נוגסים" באחוז התשואה התיאורטי.

אלא שגם אם מדובר ברווח הפוטנציאלי גרידא, הרי שביחס לאפיקי השקעות אחרים בשוק ההון כמו ניירות ערך, מניות או קרנות – מדובר בתחום יציב במיוחד, כמעט ללא תנודות או סיכון להפסדים. וכך גם אם היו הפסדים כלשהם (כלומר במקרה שההשקעה לא משתלמת כמצופה), הדירה עדיין נותרת בידכם ובבעלותכם ללא כל שינוי.

לכך צריך להוסיף גם את עליית המחירים שמוסיפה להתרחש, כאשר גם בתקופות קיפאון כמו למשל זו שהביאה איתה מגפת הקורונה, ניתן לצפות לכל היותר לעצירה או למיתון בעליית המחירים, אך לא להפחתתם בכל מקרה.

מצב זה מוביל בשנים האחרונות לתשואה שנתית של 3%-4% באופן ממוצע בערי ישראל – אחוז לא גבוה אמנם (בחו"ל הוא עשוי להיות כפול ואף משולש כפי שנסביר בהמשך), אך בהחלט כזה שמתקבל באפקטיביות רבה למול זינוק ערכי הנכסים ופוטנציאל ההשבחה שלהם.

בהנחה וכבר יש לכם דירה להשקעה שרכשתם בעבר ואם נניח רק לשם הדוגמה ששילמתם עליה 1.5 מיליון ₪ לפני 3 שנים, סביר להניח שמחירה כיום כבר עומד על 2.5-3 מיליון ₪ והרי לכם תשואה של 100% עבור כל התקופה (33.3% בכל שנה) וזה עוד לפני שבחנו את התשואה החודשית מדמי השכירות עצמם.

ועוד בונוס לזכותו של אפיק ההשקעות בנדל"ן: הבנקים מקדמים את השקעות אלה כך שאפשר למנף אותן בגובה של יותר מ-60% מסכום ההשקעה המקורי. באילו אפיקים נוספים תוכלו לעשות זאת? ובכן, בשום אפיק אחר.

 

איפה כדאי לקנות דירה להשקעה בארץ?

בין אם אתם מחפשים דירה להשקעה בפעם הראשונה בחייכם ובין אם כבר צברתם ניסיון קודם סביב הנושא, השאלה הראשונה איתה מתחיל התהליך היא היכן בדיוק להשקיע? האם כדאי להתמקד באזור הצפון או הדרום? האם לדבוק דווקא באזור המרכז? אולי יש אפשרויות מצוינות דווקא בשפלה או הרי ירושלים?

למען האמת, אין תשובה נכונה אחת לשאלה כזו. אלא שתשובות לשאלות אחרות שאתם צריכים להציף, דווקא יש ובשפע: מהו אחוז התשואה הצפוי מכל דירה בשוק? מה התשואה בקרב משקיעים בדירות סמוכות? מהו גובה העסקאות האחרונות בסביבה? האם מיקום הדירה אטרקטיבי ומאפשר לגבות דמי שכירות גבוהים יותר? האם קיים פוטנציאל השבחה? ומה בנוגע לטיב השכונה ומצבה הסוציואקונומי?

בסופו של דבר, כל הפרטים הללו לא רחוקים מאוד מהאופן שבו תאספו אותם כדי לקנות לעצמכם דירת מגורים. אבל יש כאן "אבל" חשוב מאוד מבחינתכם והוא שאסור להסתכל רק על שורת הרווח. לרכוש דירה להשקעה בשכונה יוקרתית אין פירושה "להדביק" לנכס תג שכירות לא שגרתי, שהרי גם צריך להשכיר אותה לשוכרים טובים שלא ניתקל מולם בבעיות.

ומה לגבי מצבו התכנוני והפיזי של הנכס? במקרה של ליקויים או חריגות בנייה שלא עצרנו לבחון לעומק, ייתכן וניכנס לבור כלכלי עמוק מאוד בדיעבד, שלא לדבר על התקופות בהן הדירה תעמוד ריקה ללא האפשרות להשכיר אותה.

ויחד עם זאת, כדי שיהיה לכם קל יותר להתמקד באזור או בעיר המתאימה ביותר, שימו לב לנתונים הראשוניים שאנו לומדים מהרבעון האחרון של 2022 ומתחילת 2024 לגבי ערי הדרום בהם מתמקדת חברת אפיקי הנגב:

העיר/ היישוב	מחיר ממוצע לדירת 3 חדרים	שכ"ד חודשי ממוצע
באר שבע	1,033,000	2,780
אשדוד	1,345,000	3,650
נתיבות	725,000	1,990
אשקלון	1,159,000	2,950
אילת	1,221,000	3,170
קריית גת	1,020,000	2,650
אופקים	855,000	1,750
שדרות	744,000	1,950

 

איך הפך הנגב המערבי לאימפריית נדל"ן? צפו בראיון של מנכ"ל אפיקי הנגב

דירות להשקעה בחול

כפי שכתבנו עוד בהתחלה, קניית דירה להשקעה בישראל מחזיקה בתשואה ממוצעת של 3%-4%, כאשר רק מעטים מהנכסים נהנים מתשואה של 7% ומרביתם נותרים באזור ה-2%-3% השנתיים. זה איננו המצב מעבר לים והדבר מושך מאות משקיעים חדשים למקומות כמו גרמניה, טורקיה ואפילו ארה"ב, שם התשואה הפוטנציאלית נעה בין 8%-13% לכל הפחות, באזורים מסוימים ובהשקעה מוצלחת מאוד תגיע אפילו ל-20% הנוצצים.

דירה להשקעה בחו"ל מוכוונת יותר למשקיעים שמסוגלים להשתלב בתהליך בירוקרטי מורכב ועתיר סבלנות שכרוך בכך, הן מבחינת המיסים שנהוגים במדינת היעד ולעתים גם בעיר או המחוז והן מבחינת התהליך המלא מול חברות השקעות ואשראי, בנקים, מתווכים, חברות ניהול ושוק השוכרים המקומי.

 

איך למצוא דירה להשקעה ולהתחיל בתהליך?

בואו נסקור כעת את השלבים העיקריים שלהם תידרשו. נאמר כבר עכשיו שמומלץ להתייעץ עם עו"ד מקרקעין לפני כל ביצוע עסקה (לרבות חתימה על כל מסמך שהוא בתהליך) ולערוך תכנון מס מול גורם מקצועי מתאים.

 

הערכת ההון העצמי

שלב הבסיס בכל השקעה מהווה הבנה מדויקת בנוגע ליכולת הכלכלית שלכם. תובנות בנושא מורכבות מזיהוי של סך ההון הנזיל בו תוכלו להשתמש למינוף פיננסי וזיהוי כל ההון הצבור בקופות ובקרנות, בהן הסכום שצברתם נזקף לזכותכם. הבנה מעמיקה של כל אלה תאפשר לכם להחליט האם יש היגיון ברכישת דירה להשקעה בשלב זה של חייכם והאם מדובר באפיק המניב והיעיל ביותר עבורכם.

 

קבלת החלטה לגבי איך לבחור דירה להשקעה

גם בנדל"ן יש מגוון סוגים של דירות בהן אפשר להשקיע, הן מבחינת המיקומים והן בשל גודלן, שוויין, הפוטנציאל שלהן ועוד. דירת יוקרה מול הים איננה זהה לדירת מגורים בשיכון וותיקים במרכז העיר, אך אם יש לכם כדאיות כלכלית לאותה דירת יוקרה – מהלך נוסף ששווה לשקול הוא רכישה של שתי דירות קטנות במקום, מה שיכול להגדיל משמעותית את התשואה שלכם.

כמו כן, חשוב להבין מי צפוי להתגורר בדירה הנבחרת: האם משפחה, סטודנטים המחפשים שותפים, האם הדירה בכלל מתאימה לזוג, האם ניתן להרחיב אותה בהמשך וכו'.

 

ייעוץ עם גורמים מתאימים

בנקודה זו כבר תצטרכו להתחיל לעבוד מול רשת של בעלי מקצוע שיכולים לפעול לקידום ההשקעה שלכם:

• מומחים בנדל"ן שיודעים כיצד לנהל את כספי ההשקעה שלכם כראוי ולנתח את רמות הסיכון על סמך התקופה, רפורמות בענף הנדל"ן וכמובן סטטיסטיקות ותחזיות באזורי ההתמחות.
• יועצי מס לבדיקת אחוזי המיסוי שתידרשו להם, בייחוד אם כבר יש בבעלותכם דירת מגורים מזכה ותידרשו לשלם מעבר למס הרכישה גם מס שבח, לעתים גם היטל השבחה.
• יועצי מימון ומשכנתאות שימליצו לכם על אפיק המימון הכדאי ביותר לצד בניית תמהיל שמתאים לתקציב ההשקעה שלכם וניהול מו"מ בכדי לקבל את הריבית והתנאים המטיבים.
• עורכי דין עמם אפשר להתייעץ כבר מרגע המיקוד בנכס ספציפי, בכדי להעמיד לרשותכם את כל מנגנוני ההגנה היעילים ביותר לתהליך הרכישה ולנהל כראוי את הסכם השכירות והתחייבויותיו בהמשך.

 

קבלת מימון ואיתור הנכס

השלב שרבים מהמשקיעים החדשים נופלים בו, הוא להתחיל במגעים ראשוניים לרכישת נכס רלוונטי עוד לפני קבלת האישור העקרוני למשכנתא. במצב כזה, ייתכן שתקבלו אישור לסכום נמוך משחשבתם, מה שיעכב אתכם בתהליך ויאלץ אתכם לרדת מהעסקה ולחפש דירה אחרת.

שימו לב שקבלת משכנתא לצורך ההשקעה מתקבלת מכוח הצהרתכם על יציבות כלכלית ויכולת החזר מתאימה, לצד הוכחה לערכה הכלכלי המספק של הדירה, המשמשת כמשכון להלוואה. כמובן שכל אלה יגובו במסמכים מתאימים.

 

רכישת הדירה בפועל

עסקאות הנדל"ן מטבען כרוכות במורכבות גבוהה מאוד, לאור הסכומים המגולמים בהן. ולכן חשוב מאוד שתהליך הרכישה יבוצע בעזרת עורך דין מקרקעין שיערוך את כל הבדיקות המקדמיות לנכס הרלוונטי וירשום לטובתכם הערת הזהרה בטאבו, כמובן עוד לפני העברת הסכום הראשוני.

 

איתור שוכרים לדירה שנרכשה

בשעה טובה המפתחות בידכם ובהנחה ואין צורך בשיפוץ או בשדרוגים קלים למבנה, תוכלו להתחיל למצוא לו שוכרים. כאן השאלה העיקרית היא היקף תקופת השכירות: האם מדובר בדירה שתושכר לטווח הקצר (למשל בדירות אירוח כמו  AirB&B או סאבלט)?האם תעדיפו להשכיר לפרק זמן ארוך ולכן תרצו להתמקד במשפחות עם עבודה מסודרת? האם הדירה מחולקת כך שהיא תושכר לשותפים שפרק זמן השכירות שלהם עשוי להיות יותר דינמי?

 

החתמת השוכרים על חוזה שכירות

עבודה מול שוכרים דורשת מצידכם התנהלות שקולה ואחראית מאוד מעתה ועד עולם. חוזה השכירות אמור להיות מותאם מאוד לצרכים שלכם ורצוי שינוסח על ידי עורך הדין שלכם למקרקעין, שכבר ניהל מולכם את תהליך הרכישה ונוצרו עמו יחסי אמון טובים, גם למקרה של פעולות משפטיות שתצטרכו לנקוט במקרה של בעיה.

 

ניהול הדירה בצורה שוטפת

גם אם אתם כבר נהנים מכספי השכירות ומרווחי ההשקעה, עליכם לזכור שכל קניית דירה להשקעה כרוכה עדיין בדאגה לנכס ולשוכרים (כלומר מילוי מלא אחר התחייבויותיכם החוזיות), בתחזוקה הולמת, שיפוצים במידת הצורך וכמובן טיפול משפטי בבעיות כמו שוכר שאינו משלם, מחבל במערכות הנכס או מסרב להתפנות ממנו בתום החוזה.

 

קניית דירה להשקעה על הנייר

סוג נוסף של השקעות בנדל"ן הוא קניית דירה "על הנייר", כלומר מקבלן או יזם שמתעתד לבנות בשטח ועוד לפני שהבנייה יוצאת לדרך וקיבלה את אישור וועדות התכנון. הלכה למעשה, דירה על הנייר היא הזדמנות פז אמיתית, שהרי קרקע שהופשרה לבנייה עדיין נמצאת בשווי שוק נמוך מאוד וערכה הולך ומתפתח עם הזמן – ככל שניתן היתר לבנייה, תוכניות הבנייה אושרו והביקוש סביב הפרויקט החדש מתחיל להצטבר.

וכך כמשקיעים אתם יכולים לרכוש מהיזם דירה עקרונית בסכום נמוך מאוד, לבחור לעתים גם את מיקומה המדויק, את הקומה, הכיוון וכמות החדרים וכל זאת בהשקעה של כמה מאות אלפי שקלים.

יחד עם זאת, מדובר בהשקעה לטווח ארוך מאוד, הכרוכה בהמון זמן ובסבלנות עד שהבנייה תצא לפועל אם בכלל (בהנחה והתקבל היתר מוועדת התכנון המקומית ולאחר מכן הארצית), כך שיש עמה סיכון רב.

אם אתם בכל זאת מתעניינים בקניית דירה להשקעה על הנייר, תצטרכו ליצור קשר עם יזם או קבלן מתאים, משום שרכישה באופן הזה בדרך כלל מתאפשרת רק מכוח היכרות אישית של היזם עם "מעגל קרוב" של רוכשים פוטנציאליים, כך שאם הוא מקבל לידיו את ההזדמנות להגיש הצעה לפרויקט, הוא צפוי לעדכן בכך רק קומץ אנשים שהוא מכיר מראש בכדי להציע להם את האפשרות.

 

אז לסיכום: איפה כדאי לקנות דירה להשקעה כדי למקסם את הרווח?

אם נסכם את כל שלבי הרכישה של דירה להשקעה כפי שהצגנו כאן, נגלה כי קיימות שתי דרכים לבצע את ההשקעה:

בדרך הראשונה ההשקעה מבוצעת דרך חברה או בעל מקצוע שעושה את כל העבודה בעצמו בכפוף לעמלה או סכום שנקבע לכך מראש: בחירת הנכס ותמהיל ההשקעה, התנהלות מול כל הגורמים המקצועיים בתהליך, התנהלות מול הרשויות ועוד.

הדרך השנייה כרוכה בהשקעה הרבה יותר אקטיבית ומצריכה מכם לאתר את הנכס, לבדוק בעצמכם את אפשרויות המימון, לרכוש את הדירה בפועל ולאחר מכן להמשיך לנהל את הנכס בהתאם.

שתי הגישות הללו מכריעות את הכף לגבי מיקום הדירה הנרכשת: בהשקעה פסיבית המבוצעת דרך בעלי המקצוע, אין "גבולות גזרה" כך שאתם יכולים לבחור בכל נקודה גיאוגרפית שהיא, גם בחו"ל. בהשקעות אקטיביות תידרשו להבנה מעמיקה של תהליכים, מעקב שוטף אחריהם וחיפוש מתמיד של אלטרנטיבות להשקעה שלכם.

אל תיפלו לטעות שרבים עושים, בכך שהם סוברים שהדירה כבר תעבוד בשבילם ברגע שירכשו אותה. הרי בכל אחת מהגישות תידרשו לפעולות מתאימות כדי לצמצם סיכונים כל הזמן ולבדוק שוב ושוב את כל הדרכים שבהן תוכלו להגדיל את התשואה שלכם לאורך זמן.

בעזרת המומחים המקצועיים של חברת אפיקי הנגב, תגיעו לנכס האופטימלי ביותר ותוכלו להעריך את הסיכונים וכדאיות ההשקעה שלכם בצורה אובייקטיבית, בטוחה ומקיפה יותר.