נדל"ן מניב הוא למעשה נכס בבעלותכם, המושכר לצד שלישי ובכך מייצר לכם הכנסה כספית קבועה לאורך זמן. ככל שההכנסה בפועל גבוהה יותר מעלויות המימון, הריביות וההוצאות על הנכס, כך התנובה שתתקבל תכיל אחוז משמעותי יותר של רווח טהור. אז כיצד תוכלו להשקיע בנכסי נדל"ן שכאלה ובמה כרוך התהליך? הפרטים המלאים במדריך הבא:

 

השקעה בנדל"ן מניב: מה צריך לדעת לפני שמתחילים?

בעלי דירות מגורים, חנויות, בתי מלון, חניונים, מתחמי תעשיה ומשרדים – בהשכרה של כל אחד מנכסי הנדל"ן הללו, תוכלו לייצר לעצמכם נדל"ן מניב וראוי.

המטרה המרכזית שלכם היא כמובן אחוז התשואה, אותו תרצו לקבל עם כמה שפחות גורמי סיכון ורצוי שבמהירות יחסית, אך צריך לזכור שהדרך לרווחים בפועל לעתים ארוכה משחשבתם, גם בשל תהליך ההשקעה הראשוני הכרוך בעשרות תתי-תהליכים שנוגעים לבחירת הנכס המדויק, יכולת המימון והרכישה בפועל וגם בשל ניהול הנכס לאחר מכן מול השוכרים, הרשויות ובעלי מקצוע.

כדי להסביר כיצד מוצאים נדל"ן מניב שיהיה גם ראוי ומבטיח לאורך זמן, נחלק כעת את הנכסים לפרטיים ומסחריים:

 

נדל"ן מניב פרטי

כל דירות המגורים, בתים צמודי קרקע, וילות ובנייני מגורים שקהל היעד שלהם הוא גורמים פרטיים, נכנסות לתחום הנדל"ן המניב הפרטי. התשואה השנתית מהשכרה למגורים יכולה לנוע בין 3%-4% בשנה, מה שלא נחשב גבוה בענף ההשקעות עצמו אך נחשב לאפיק היציב מכולם לאורך זמן.

 

נדל"ן מסחרי מניב

כל החנויות, מרכזי הקניות, מבני המסחר והתעשייה, אולמות, מחסנים ועוד, נכנסים לתחום הנדל"ן המסחרי. התשואה השנתית כאן תהיה גבוהה יותר הודות לסכום הקנייה הנמוך יותר של נכסים אלה, בוודאי שבהשוואה לדירות המגורים למיניהן.

כמובן שכל אחד מהסוגים מגלם יתרונות וסיכונים: נדל"ן מסחרי מניב, זול ככל שהיה, כרוך בניהול מעמיק ומקצועי מאוד של הנכס לרבות התאמתו לתקנות שבחוק, חוקי העזר העירוניים וגם לא מעט עבודה מול השוכרים לאורך היום. הנדל"ן הפרטי מחזיק בפוטנציאל גדול יותר של השבחה כך שהרווח צפוי לגדול יותר עם הזמן, אולם הדרך להשקעה זו רצופה אתגרים ושלבים שאינם מתאימים לכל המשקיעים.

 

השקעות נדל"ן מניבות בישראל

נדל"ן מניב כאמור, הוא זה שמפיק לבעליו רווחים מכוח גביית דמי שכירות. ומהי אותה שורת רווח בדיוק? ניתן למנות בתוכה שני מרכיבים מרכזיים:

• המרכיב ההוני – הנכס כשלעצמו הוא סך ההון של בעליו, משמע שהוא בעל ערך כלכלי בפני עצמו. מרכיב זה מהווה את שווי הערך של אותו נכס, כך שקיים אינטרס ברור להשביח אותו לאורך זמן, כדי להגדיל את השווי ובכך להגדיל את דמי השכירות עם הזמן, או לצאת למכירה כעבור תקופה.
• המרכיב התשואתי – התשואה היא בעצם החזר ההוצאות שלכם על רכישת הנכס וכל הפעולות שנדרשתם לבצע בו לאורך השנה. בהנחה ודמי השכירות השנתיים גבוהים מהחזר ההוצאות, הרי שהתשואה שתתקבל היא חיובית ותאפשר לכם ליהנות מהכנסה פסיבית.

 

עיניכם הרואות – לא סתם נהוג לקשור בין נדל"ן מניב להכנסה פסיבית. זהו אפיק השקעות המאפשר לכם ליצור הכנסה שוטפת הנכנסת לתזרים האישי, לעתים אפילו כתחליף להכנסה האקטיבית שנהג המשקיע לייצר לעצמו. ככל שההשקעה מוצלחת יותר והנכס מגדיל את התשואה שלו, ניתן ליהנות לאורך זמן מרווחים גבוהים, בטוחים ויציבים מאוד.

יחד עם זאת, אי אפשר להישאר שאננים בנוגע לאיסוף כל הידע המקדים שישמש אתכם לזיהוי ההשקעה הטובה ביותר ובחינת כדאיותה על בסיס הסיכונים שהיא מקפלת בתוכה. ולכן מכאן והלאה נתמקד בעצות טובות שיסייעו לכם לרכוש נדל"ן מניב איכותי ולהיזהר מבעיות מסוכנות.

 

השקעות בנדל"ן מניב בחו"ל

בהנחה ואתם לא מחפשים השקעה סולידית, אלא כזו שיש בה יותר עניין, סיכונים ומרכיבים, תוכלו להשקיע בנדל"ן מניב גם בחו"ל. הסיבה של משקיעים להעדיף את ישראל, היא בדרך כלל נוחות ההשקעה בשל ההיכרות עם חוקיות המס, השפה המקומית, הרשויות ועוד.

אלא שבשל העלויות הגבוהות של הנדל"ן בישראל, חלק מהמשקיעים שמחפשים אחר נדל"ן מניב איכותי מעדיפים לרכוש אותו מעבר לים, במדינות כמו קפריסין, גרמניה ואפילו ארה"ב וקנדה. כאן השווקים מציעים נכסים בעלויות השקעה נמוכות הרבה יותר, עם שיעור תשואה גבוה ביחס לישראל, שיכול לעמוד על 7%-10% ולעתים גם יותר, תלוי בסוג הנכס, מיקומו והיקף הבירוקרטיה שכרוכה בהוצאות כמובן.

חיפוש אחר נכסים אלה בחו"ל כרוך בפעילות בסביבה זרה, על כל המשתמע מכך. לא די בחוסר ידיעת השפה עליו ניתן בכל זאת להתגבר, אלא גם על פערים ברמה המנטלית, התרבותית והחברתית שעלולים לבוא מאוד לרעתכם. ולכן להשקעות אלה חשוב להגיע כמה שיותר מוכנים ומיומנים ולגייס לעזרתכם חברות ובעלי מקצוע מקומיים שאפשר לסמוך עליהם.

 

נכנסים לעומק המספרים – הערכות ותחזיות מקדימות לרכישה

אז עד כמה משתלם לכם לרכוש נדל"ן מניב והאם יש לכם כדאיות כלכלית מובהקת? בואו נבדוק:

כדי לקנות נכס למגורים בישראל, תידרשו להון עצמי של לפחות 25% משווי הנכס, פלוס משכנתא. התשואה שתקבלו מכך תהיה בממוצע 3%-4% כאמור, כאשר מעטים מהנכסים יגיעו מעבר לכך.

כדי לקנות נכס מסחרי בישראל, תידרשו להון עצמי שנע בין 150,000-350,000 ₪ באופן ממוצע. התשואה מכך צפויה לעמוד על 5%-8% ולעתים גם יותר, תלוי כמובן בגודל הנכס, האם מדובר במרכז מסחרי עם מספר שוכרים וכו'.

כדי לקנות נכס מניב בחו"ל, תידרשו להון עצמי נמוך יותר שבין 100,000-500,000 ₪ באופן ממוצע. כאמור, התשואה כאן תעמוד בממוצע על 10%.

 

חישוב התשואה הפוטנציאלית

כעת, עליכם לאמוד את היקף ההוצאות הקבועות שצפויות לכם בנכס, כולל עלויות המימון, התחזוקה, מיסוי, פחת וכן הלאה, בכדי להחליט האם אכן מדובר בנכס שצפוי להשתלם לכם להחזיק ולהשכיר.

הערכת התשואה השנתית מורכבת כשלעצמה מעוד עשרות פרמטרים, משום שהיא מגלמת בתוכה גם את שיעור השכירות שתגבו לאורך השנה ושמושפע מנתונים כמו השכונה וסביבת הנכס, אוכלוסייה מקומית, גודל הנכס, מיקומו, מצבו ועוד.

 

הערכת סיכונים

בהנחה והבדיקות שלכם משקפות פוטנציאל יעיל, אפשר להמשיך לבדיקת ההון-סיכון הבאה: עליכם לבדוק ששווי רכישת הנכס והרווח הצפוי מהשכרתו הולמים בפועל את כל הסיכונים שמגולמים בעסקה וגם לאחריה: האם מדובר בנכס למגורים שנמצא באזור עם ביקוש מוגבר? האם זהו נכס מסחרי מרכזי שתמיד יהיה צפי להשכיר? האם קיימות תוכניות פיתוח מקומיות סביב הנכס? האם למבנה עצמו יש פוטנציאל השבחה?

 

היתכנות ההשקעה

השלב הסופי בבדיקת הכדאיות שלכם מבוסס על היכולת להחליט האם בכלל מדובר ברכישה ריאלית מבחינתכם. במילים אחרות, האם יש לכם יכולות כלכליות מתאימות לביצוע הרכישה הספציפית, או שעליכם להמשיך ולבדוק נכסים נוספים ואולי גם לבצע פעולות נוספות למינוף ההון שלכם.

 

איתור נדל"ן מניב למכירה: איך עושים את זה נכון?

גם אם יש לכם דירת מגורים בבעלותכם, זכרו שאין הדבר מציב אתכם כ"שחקנים" עדיין בתחום השקעות הנדל"ן. הרבה משקיעים חדשים שמחפשים אחר נדל"ן מניב בכדי לייצר לעצמם הכנסה לאורך זמן, חושבים ובטעות שהם מבינים את השוק כראוי ולכן יוכלו להסתדר בו היטב.

מדובר כמובן בשגיאה, שמקורה בחוסר הבנה לגבי הצורך בגישה מקצועית ושקולה מאוד כדי לחשב את מאזן הסיכויים והסיכונים המדויק לכל נכס, בדגש על הידיעה מתי כן שווה לרכוש אותו מבחינת התזמון ומתי צריך גם להיפרד ממנו.

המטרה שלכם היא לזהות נכסים מתאימים להשקעה שלא מתאימים לכם רק מבחינת מחירם הנמוך, משום שנכס שמשווק במחיר "מציאה" בהכרח מגיע עם סט פגמים או בעיות שצריך לאבחן.

כמובן שיש להביא בחשבון מצבים שבהם עיר מסוימת מכילה נכסים קצת יותר זולים וגם את הוותק של המבנה עצמו ולכן חשוב להבין על כמה עומדות העסקאות האחרונות בסביבה ולדלות כמה שיותר פרטים בנושא, עדיף באמצעות מתווך מקומי שיכול למסור לכם נתוני שטח מובהקים.

זכרו גם שנדל"ן מניב מעצם היותו, איננו מתאים למי שמעוניין להשביח את הנכס ולמכור אותו, למרות שזו בהחלט אפשרות טובה. כל עוד המיקוד שלכם הוא בקניית נכס שיכול לייצר כסף לתקופה ארוכה, תצטרכו לוודא שהוא לא גורם לכם יותר הוצאות משחשבתם, רק משום שקניתם אותו במחיר מאוד נוצץ.

ויש עוד עניין לזיהוי השקעה חכמה יותר: אל תחליפו את עבודת השטח והרגליים בנתונים ומידע אינטרנטיים. כמובן שאפשר לקבל כאן אינפורמציה לגבי תהליכים, עבודות פיתוח וזיהוי הזדמנויות מעניינות, אבל את הבדיקות הפרטניות על הנכס לא תוכלו לבצע מרחוק. גם לא את ניהול המשא ומתן עם מוכרים ובהמשך גם שוכרים. גם לא את בדיקת הנכסים הפיזית שעשויה לשקף נתונים אחרים מאלו שנמסרו לכם או שבחנתם "על הנייר".

 

השקעה מוצלחת בעזרת חברת נדל"ן מניב

משקיעים שמעוניינים לרכוש נדל"ן מניב, לא תמיד מצליחים לשמור כראוי בתהליך על עצמם וכספם. הדבר קורה בעיקר כאשר מוותרים על שכירת אנשי מקצוע שיבצעו בדיקות לנכס, יעריכו בעבורכם את העלויות המדויקות שלו (לרבות החזר הריבית והמיסוי) ויוודאו שחוזה המכר והסכם השכירות בהמשך יגנו כראוי על זכויותיכם.

דוגמאות למקרי עבר? בשפע: חלק גדול מרוכשי הדירות אצל ענבל אור למשל, סיפרו שהקנייה שלהם התבצעה למטרות השקעה בסכום נמוך. במקרה אחר, קבוצת רכישה של משקיעים נקלעה לצרה כאשר התברר שהדירות שרכשו, היו בפועל מחסנים שעברו הסבה לא חוקית למגורים. חלק גדול מהמשקיעים הללו היו נהנים כיום מכספי ההשקעה שלהם, אילו רק היו שוכרים אנשי מקצוע ומעריכים נכון את הצפי שנמסר להם לגבי הפרויקט.

חברה המתמחה בנדל"ן מחזיקה אצלה ידע מקצועי שאפשר להשתמש בו כדי לזהות את ההזדמנויות הטובות ביותר: באילו סוגי נכסים להתמקד, מהן ההצעות הפתוחות להשקעה במיקום הגיאוגרפי הרצוי לכם, כמה יעלה הנכס, בכמה אפשר יהיה להשכיר אותו, מהן ההוצאות המלאות שיידרשו תמורתו ועוד.

גיבוש תמונה מדויקת של כל הפרטים מתקבלת רק דרך מי שמבצע את עבודת השטח הזו בפועל ושיכול לספק לכם אינפורמציה רחבה שתעזור להגדרת הסיכונים והכדאיות. אם אתם מתעניינים בנכסי נדל"ן מניב איכותיים ורוצים להבין האם הם מתאימים לכם, פנו אלינו לחברת אפיקי הנגב כבר עכשיו.